Росреестр Прикамья рассказал о причинах, когда сделка с недвижимостью может не пройти
29.06.2023
Управление Росреестра по Пермскому краю проанализировало причины, по которым государственные регистраторы приостанавливали сделки с недвижимостью в 2023 году. В законе «О государственной регистрации недвижимости» определено 65 оснований для приостановления регистрации. Наиболее распространенными оказались всего четыре.
1. Документы не отвечают требованиям законодательства.
Чаще всего приостановление регистрации связано с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.
Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится:
- передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 Гражданского кодекса РФ).
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон. Таким образом, действующим законодательством не установлено обязательство сторон по составлению и подписанию акта приёма-передачи (передаточного акта) к договору купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, в случае если стороны договора пришли к соглашению, что обязанность продавца передать товар, а покупателя его принять, подтверждается актом приёма-передачи, то он будет являться неотъемлемой частью договора купли-продажи и обязателен для представления в орган регистрации прав вместе с договором купли-продажи.
- информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой (статья 558 ГК РФ). Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались, осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре. Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.
Представленный на государственную регистрацию прав договор в нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации заключен в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения (в частности, отчуждение доли в праве на объект недвижимого имущества, дарение между супругами путем заключения договора дарения без предварительного раздела общего имущества супругов, приобретение по договору купли-продажи супругами имущества в долевую собственность, заключение соглашения о выделении долей имущества, приобретенного за счет средств материнского капитала).
Часто приостановление связано с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указаны полномочия на совершение регистрации. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.
2. На регистрацию подан неполный пакет документов
Во многих случаях правообладатели подают на регистрацию не все нужные документы. Тогда регистрация приостанавливается, и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Если продавец менял фамилию, и в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о собственности указана одна фамилия, а в паспорте у него уже другая, к стандартному пакету документов необходимо представить свидетельство о браке.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, понадобятся их свидетельства о рождении. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). В разделе «Жизненные ситуации» надо выбрать интересующий вас объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и необходимое действие («купля-продажа», «дарение», «наследование»), после чего появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины.
А вот в том случае, если стороны не уплатили госпошлину за регистрацию, документы будут возвращены без рассмотрения.
3. Квартира находится в обременении.
Одним из оснований для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, если объект недвижимости находится в обременении или под запретом (арестом). При наличии ограничительных мер недвижимость нельзя продать, подарить, обменять или передать в залог.
Как узнать, что на недвижимость наложен арест (запрет) или как выяснить детали данного ареста (запрета)?
Сведения о наложенном аресте (запрете) отображаются в Личном кабинете правообладателя. Также сведения о наличии ограничительных мер будут указаны в выписках ЕГРН. Кроме того, сведения о наличии ареста (запрета) можно посмотреть, пользуясь сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
Снятие ареста (запрета) осуществляется на основании решения (постановления, определения) органа, принявшего ранее решение о наложении данного ареста (запрета).
Документы о снятии ареста (запрета) осуществляется путем направления решения (постановления, определения) органа, принявшего решение о снятии данного ареста (запрета) посредством системы межведомственного информационного взаимодействия, либо по почте, либо лично предоставляет в Росреестр.
Запись о аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста (запрета).
4. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся.
Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, это тоже повод для приостановления учетно-регистрационных действий. В основном противоречивые сведения указаны относительно площади объекта, вида разрешенного использования земельного участка, категории земель, паспортных данных.
Что поможет избежать приостановления регистрации недвижимости:
1. перед обращением в Росреестр за регистрацией сделки – запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Собственник может бесплатно получить экспресс-выписку из ЕГРН на портале Госуслуг практически в течении нескольких минут.
2. при подготовке использовать типовые формы договоров для совершения сделок с недвижимым имуществом, расположенные на официальной странице Управления Росреестра по Пермскому краю в социальной сети «ВКонтакте» в разделе «Типовые формы договоров» и на сайте Росреестра в региональном блоке информации: Главная/Открытая служба/Статистика и аналитика в рубрике «Типовые формы договоров».
1. Документы не отвечают требованиям законодательства.
Чаще всего приостановление регистрации связано с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.
Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится:
- передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 Гражданского кодекса РФ).
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон. Таким образом, действующим законодательством не установлено обязательство сторон по составлению и подписанию акта приёма-передачи (передаточного акта) к договору купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, в случае если стороны договора пришли к соглашению, что обязанность продавца передать товар, а покупателя его принять, подтверждается актом приёма-передачи, то он будет являться неотъемлемой частью договора купли-продажи и обязателен для представления в орган регистрации прав вместе с договором купли-продажи.
- информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой (статья 558 ГК РФ). Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались, осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре. Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.
Представленный на государственную регистрацию прав договор в нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации заключен в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения (в частности, отчуждение доли в праве на объект недвижимого имущества, дарение между супругами путем заключения договора дарения без предварительного раздела общего имущества супругов, приобретение по договору купли-продажи супругами имущества в долевую собственность, заключение соглашения о выделении долей имущества, приобретенного за счет средств материнского капитала).
Часто приостановление связано с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указаны полномочия на совершение регистрации. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.
2. На регистрацию подан неполный пакет документов
Во многих случаях правообладатели подают на регистрацию не все нужные документы. Тогда регистрация приостанавливается, и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Если продавец менял фамилию, и в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о собственности указана одна фамилия, а в паспорте у него уже другая, к стандартному пакету документов необходимо представить свидетельство о браке.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, понадобятся их свидетельства о рождении. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). В разделе «Жизненные ситуации» надо выбрать интересующий вас объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и необходимое действие («купля-продажа», «дарение», «наследование»), после чего появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины.
А вот в том случае, если стороны не уплатили госпошлину за регистрацию, документы будут возвращены без рассмотрения.
3. Квартира находится в обременении.
Одним из оснований для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, если объект недвижимости находится в обременении или под запретом (арестом). При наличии ограничительных мер недвижимость нельзя продать, подарить, обменять или передать в залог.
Как узнать, что на недвижимость наложен арест (запрет) или как выяснить детали данного ареста (запрета)?
Сведения о наложенном аресте (запрете) отображаются в Личном кабинете правообладателя. Также сведения о наличии ограничительных мер будут указаны в выписках ЕГРН. Кроме того, сведения о наличии ареста (запрета) можно посмотреть, пользуясь сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
Снятие ареста (запрета) осуществляется на основании решения (постановления, определения) органа, принявшего ранее решение о наложении данного ареста (запрета).
Документы о снятии ареста (запрета) осуществляется путем направления решения (постановления, определения) органа, принявшего решение о снятии данного ареста (запрета) посредством системы межведомственного информационного взаимодействия, либо по почте, либо лично предоставляет в Росреестр.
Запись о аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста (запрета).
4. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся.
Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, это тоже повод для приостановления учетно-регистрационных действий. В основном противоречивые сведения указаны относительно площади объекта, вида разрешенного использования земельного участка, категории земель, паспортных данных.
Что поможет избежать приостановления регистрации недвижимости:
1. перед обращением в Росреестр за регистрацией сделки – запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Собственник может бесплатно получить экспресс-выписку из ЕГРН на портале Госуслуг практически в течении нескольких минут.
2. при подготовке использовать типовые формы договоров для совершения сделок с недвижимым имуществом, расположенные на официальной странице Управления Росреестра по Пермскому краю в социальной сети «ВКонтакте» в разделе «Типовые формы договоров» и на сайте Росреестра в региональном блоке информации: Главная/Открытая служба/Статистика и аналитика в рубрике «Типовые формы договоров».
Марина Осипова © Вечерние ведомости
Читать этот материал в источнике
Читать этот материал в источнике
Свердловские пожарные за сутки потушили 14 техногенных пожаров
Среда, 27 ноября, 21.04
Более 10 тысяч нарушений ПДД пресекли свердловские автоинспектора на прошлой неделе
Среда, 27 ноября, 20.40
Новый этап благоустройства ждёт Парк Маяковского
Среда, 27 ноября, 20.07